Qué puedo cambiar en un piso de alquiler y qué necesita permiso

Vivir de alquiler no significa vivir en una casa que no sientes tuya, pero sí obliga a distinguir entre lo que puedes cambiar libremente y lo que necesita el permiso del propietario. La línea la marcan la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, sobre todo, tu contrato. Si la cruzas sin permiso, el propietario puede exigirte que dejes todo como estaba al salir.

Esta guía resume qué dice la ley, qué cambios suelen poder hacerse sin pedir nada, cuáles conviene consultar antes y cómo pedir permiso para que quede claro. No es asesoramiento legal: ante un caso concreto o un conflicto, consulta a un profesional o a la oficina de vivienda de tu comunidad o ayuntamiento.

Respuesta rápida

Puedes decorar, mover y cambiar muebles, poner textiles, lámparas de pie y todo lo que se retira sin dejar huella.
Las obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios necesitan consentimiento del propietario por escrito.
Las obras que reduzcan la estabilidad o la seguridad están prohibidas siempre.
Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso normal suelen corresponder al inquilino; las necesarias para mantener la vivienda habitable, al propietario.
Pintar, taladrar, cambiar suelos o lámparas fijas: revisa el contrato y, si no lo aclara, pide permiso por escrito.

Qué dice la ley

La Ley de Arrendamientos Urbanos dedica varios artículos a lo que pueden y deben hacer inquilino y propietario con la vivienda. Los más útiles para el día a día son estos:

Artículo	Qué regula	En la práctica
Art. 21	Conservación de la vivienda	El propietario hace las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable, sin subir la renta; las pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario son del inquilino
Art. 22	Obras de mejora del propietario	El inquilino debe soportarlas si no pueden esperar, con aviso previo por escrito
Art. 23	Obras del inquilino	Sin consentimiento escrito, el inquilino no puede hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios; nunca las que afecten a la estabilidad o la seguridad
Art. 24	Inquilinos con discapacidad o mayores de 70 años	Pueden hacer, avisando por escrito, las obras interiores necesarias para adaptar la vivienda, y al terminar deben reponerla si el propietario lo pide

Lo importante del artículo 23 es la consecuencia: si haces una obra sin permiso, el propietario puede exigirte que repongas la vivienda a su estado anterior o quedarse con la mejora sin pagarte nada, además de otras acciones que le permita la ley.

El artículo 21 también prevé que avises al propietario lo antes posible de las reparaciones necesarias y que, si hay una reparación urgente para evitar un daño, puedas hacerla avisando antes y reclamar después su coste. Para defectos que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el texto vigente detalla un procedimiento con requerimiento por escrito y plazos. Si estás en ese caso, lee el artículo completo en el BOE o pide asesoramiento.

Qué puedes cambiar sin pedir permiso

Todo lo que no es obra y se puede retirar dejando la vivienda como estaba suele estar dentro de tu margen, salvo que el contrato diga otra cosa:

Mover, añadir o retirar muebles. Si los muebles son del propietario y quieres guardarlos, acuérdalo antes y cuídalos.
Textiles: cortinas sobre barras existentes, alfombras, fundas, ropa de cama.
Iluminación enchufable: lámparas de pie, de mesa y tiras de luz de pilas o USB. Tienes opciones por escenario en iluminación sin obra para pisos de alquiler.
Decoración que se retira sin daños: cuadros apoyados, plantas, vinilos removibles probados antes, organizadores sin tornillos. Para paredes, la guía de cómo decorar un piso de alquiler sin taladrar explica qué método funciona en cada superficie.
Pequeños cambios reversibles: tiradores, alcachofa de la ducha o tapa del inodoro, siempre que guardes las piezas originales y las vuelvas a poner al salir.

Qué conviene consultar antes

Aquí está la zona gris. No todo lo que sigue es una «obra» en sentido legal, pero sí deja huella o cambia la vivienda, y el contrato puede regularlo:

Cambio	Por qué consultar	Alternativa sin permiso
Hacer agujeros para cuadros o baldas	El contrato puede prohibirlos o exigir repararlos al salir	Adhesivos en pared lisa, apoyar en muebles
Pintar las paredes	Cambia el aspecto y quizá haya que repintar al salir	Vinilos o papel removible probado antes
Cambiar lámparas de techo	Toca la instalación eléctrica	Lámparas de pie y de mesa
Cambiar el suelo	Puede afectar a puertas, rodapiés y al suelo original	Alfombras grandes
Cambiar la cerradura o el bombín	Afecta al acceso del propietario y a la puerta	Hablarlo antes y guardar el original
Instalar aire acondicionado	Obra, fachada y normas de la comunidad	Equipos portátiles, consultando antes
Tirar o levantar tabiques	Modifica la configuración: requiere consentimiento escrito	Separar ambientes con muebles o cortinas

Cómo pedir permiso para que quede claro

Un «sí, haz lo que quieras» de palabra se olvida. Si quieres hacer un cambio de la lista anterior:

Escribe al propietario por un medio que quede guardado: correo electrónico, mensaje o burofax si la relación es tensa.
Sé concreto: qué quieres hacer, dónde, con qué materiales y quién lo hará.
Aclara cómo quedará al salir: si lo repondrás, si se queda como mejora o si lo pagaréis a medias.
Guarda la respuesta con el contrato y las fotos del estado de la vivienda al entrar.

Si el propietario dice que no, la respuesta es no. Pero muchos propietarios aceptan cambios bien explicados, sobre todo si mejoran la vivienda y no les cuestan dinero.

Ejemplo práctico: un primer mes en un piso de alquiler (caso hipotético)

Una persona se muda a un piso amueblado de un dormitorio. Quiere mejorar la luz del salón, colgar varios cuadros, pintar de verde la pared del cabecero y cambiar un sofá viejo del propietario.

Sin pedir permiso: compra dos lámparas de pie, una alfombra y fundas, y apoya los cuadros en una balda que ya existía.
Con permiso por escrito: propone pintar la pared del cabecero y repintarla de blanco al marcharse. El propietario acepta por correo.
Acordado: el sofá del propietario se guarda en el trastero y ella trae uno propio, que se llevará al salir.

Todo queda documentado y, al devolver las llaves, solo tiene que repintar una pared y subir el sofá del trastero.

Errores frecuentes

Confiar en un permiso de palabra. Si cambia el propietario o la gestión, nadie recordará lo hablado.
No hacer fotos al entrar. Sin fotos fechadas es difícil demostrar qué desperfectos ya estaban.
Tirar las piezas originales. Tiradores, lámparas o grifería que cambies deben volver a su sitio al salir si así se acuerda.
Dar por hecho que algo no es obra. Cambiar suelos o tocar la instalación eléctrica puede tener consecuencias aunque parezca un cambio menor.
Hacer reparaciones importantes sin avisar. Salvo urgencias, avisa primero al propietario: las reparaciones necesarias le corresponden a él.

Checklist antes de cambiar algo

He leído las cláusulas del contrato sobre obras, decoración y mantenimiento.
Tengo fotos fechadas del estado del piso al entrar.
El cambio se puede retirar sin dejar huella, o tengo permiso por escrito.
He guardado las piezas originales que retiro.
Sé cómo dejaré la vivienda al salir.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pintar el piso de alquiler?

Depende del contrato y del propietario. Pintar no siempre se considera una obra, pero cambia la vivienda y puede obligarte a repintar al salir. Lo prudente es pedir permiso por escrito y acordar el color y cómo se dejará.

¿Quién paga una avería en un piso de alquiler?

Según la LAU, las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable son del propietario, salvo que el daño lo haya causado el inquilino. Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario corresponden al inquilino. El límite entre unas y otras no siempre está claro: revisa el contrato y, en caso de duda, consulta.

¿Me pueden descontar de la fianza los cambios que he hecho?

Si al salir la vivienda no está como la recibiste, salvo el desgaste normal por el uso, el propietario puede reclamarte la reparación. Por eso conviene pedir permiso por escrito y acordar cómo se quedará cada cambio.

¿Puedo cambiar los muebles del casero por los míos?

Sí, si lo acordáis. Lo habitual es guardar los suyos en buen estado (en un trastero o en una habitación) y devolverlos a su sitio al salir. Si vas a comprar muebles, en cómo amueblar un piso de alquiler con poco presupuesto tienes criterios para elegir piezas que te sirvan también en la siguiente casa.

Siguiente paso

Antes de comprar nada, relee tu contrato buscando las palabras «obras», «reformas», «decoración» y «conservación». Con eso sabrás qué margen tienes. Después, empieza por los cambios que no necesitan permiso y deja por escrito todo lo demás.