Para que te devuelvan la fianza entera, deja el piso como lo recibiste salvo el desgaste normal del uso: limpio, sin agujeros ni restos de adhesivo, con todo lo del inventario en su sitio, sin recibos pendientes y con pruebas de cómo lo entregas (fotos o vídeo con fecha y un documento de entrega de llaves firmado). En viviendas, la fianza legal es de una mensualidad de renta, y si el propietario no la devuelve en el mes siguiente a la entrega de llaves, el saldo pendiente empieza a generar el interés legal.
Esta guía te lleva por lo que conviene hacer las semanas antes de irte, el día de la entrega y después, y qué hacer si no te la devuelven.
Respuesta rápida: ¿cómo asegurarte de que te devuelven la fianza?
- Relee el contrato y el inventario un mes antes de irte.
- Repara lo que hayas causado: agujeros, adhesivos, piezas rotas.
- Limpia a fondo, sobre todo cocina, baño y electrodomésticos.
- Deja suministros y renta al día y anota las lecturas de los contadores.
- Documenta la entrega con fotos o vídeo y un escrito firmado de entrega de llaves.
- Da por escrito el número de cuenta donde quieres recibir la fianza.
Qué dice la ley sobre la fianza
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fija una fianza de una mensualidad de renta en los alquileres de vivienda. Al terminar el contrato, el saldo que corresponda devolver genera el interés legal si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto. El propietario puede retener la parte necesaria para cubrir rentas impagadas o daños que no se deban al uso normal, pero debe poder justificarlo.
Por otro lado, el artículo 1561 del Código Civil establece que el inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable. Esa es la línea entre lo que te pueden descontar y lo que no:
| Normalmente es desgaste por uso (no se descuenta) | Normalmente es desperfecto (se puede descontar) |
|---|---|
| Pintura algo envejecida o marcas leves de muebles | Agujeros grandes, paredes pintadas de otro color sin acuerdo |
| Juntas oscurecidas con los años | Azulejos rotos o quemaduras en encimeras |
| Suelo con desgaste en zonas de paso | Arañazos profundos, manchas de líquidos, parquet levantado por agua |
| Electrodoméstico averiado por antigüedad | Electrodoméstico roto por mal uso |
| Persiana con la cinta gastada | Muebles del inventario que faltan o están rotos |
Son ejemplos orientativos: cada caso depende del estado inicial, de los años de contrato y de las pruebas.
Qué hacer las semanas antes de irte
Revisa el contrato, el inventario y las fotos de entrada
Comprueba el preaviso que exige el contrato y comunícalo por escrito. Saca el inventario y las fotos que hiciste al entrar (si las hiciste) y recorre el piso comparando. Lo que ya estaba mal al entrar no te lo pueden cobrar, pero necesitas demostrarlo.
Repara lo que hayas causado
- Agujeros de tacos y clavos: rellénalos con masilla, lija y retoca con pintura del mismo color.
- Restos de adhesivo de ganchos, vinilos o burletes: retíralos con calor suave y alcohol. En cómo colgar cuadros sin hacer agujeros tienes cómo quitar tiras adhesivas sin arrancar pintura.
- Bombillas fundidas, tiradores flojos o grifos que gotean: son arreglos pequeños que conviene dejar hechos.
- Lo que cambiaste: si sustituiste lámparas, tiradores o cortinas del propietario, vuelve a poner los originales.
Si pintaste, revisa lo que acordasteis sobre el color; lo explicamos en ¿puedo pintar un piso de alquiler?.
Limpia a fondo
La limpieza es lo que más discusiones evita. Prioriza:
- Cocina: horno, campana y filtro, vitrocerámica, interior de armarios y nevera (desconectada, vacía y con la puerta abierta si así lo pide el propietario).
- Baño: cal de mamparas y grifos, juntas, inodoro y desagües.
- Ventanas, persianas y rodapiés.
- Suelos y zonas detrás de los muebles.
Deja suministros y renta al día
Paga la última mensualidad, revisa si hay facturas pendientes a tu nombre y avisa a las compañías de la baja o del cambio de titular según hayáis acordado. Haz foto de las lecturas de luz, agua y gas el día de la salida.
El día de la entrega de llaves
- Haz fotos o un vídeo de cada estancia, con fecha, incluyendo interiores de armarios, electrodomésticos y contadores.
- Revisa el piso con el propietario si es posible y anota en el momento lo que diga.
- Firma un documento de entrega de llaves con la fecha, el número de llaves entregadas, las lecturas y el estado observado. Si el propietario no está, entrega las llaves de forma que quede constancia (por ejemplo, a quien él designe por escrito).
- Indica por escrito tu número de cuenta para la devolución.
Para organizar todo lo demás de la mudanza, tienes el checklist completo para mudarte a un piso pequeño.
Plantilla: documento de entrega de llaves
Haz dos copias, una para cada parte, y firmadlas los dos. Si el propietario no quiere firmar, envíale el mismo contenido por un medio que deje constancia (correo electrónico o burofax) el mismo día.
Documento de entrega de llaves
Vivienda: [dirección completa]. Contrato de arrendamiento firmado el [fecha].
En [localidad], a [fecha], [nombre del inquilino] entrega a [nombre del propietario o persona designada] [número] llaves de la vivienda, [número] del portal y [número] mandos o tarjetas.
Lecturas de contadores: luz [lectura], agua [lectura], gas [lectura].
Estado observado: [sin observaciones / describir lo que el propietario indique]. Se adjuntan [número] fotografías o vídeo con fecha de hoy.
El inquilino solicita la devolución de la fianza de [importe] € en la cuenta con titular [nombre] que se indica por separado.
Firma del inquilino / Firma del propietario
Plantilla orientativa: adáptala a tu contrato y a tu caso. No sustituye el asesoramiento legal de un profesional.
¿Y si no me devuelven la fianza?
- Espera el mes desde la entrega de llaves y reclama por escrito (correo, mensaje o burofax) la devolución o el detalle justificado de lo que retiene.
- Pide facturas o presupuestos de los daños que alegue. Una retención sin justificar es más fácil de discutir.
- Busca mediación: las oficinas de vivienda o de consumo de tu comunidad autónoma o ayuntamiento informan y, en algunos casos, median.
- Vía judicial: si no hay acuerdo, se puede reclamar judicialmente. Si reclamas 2.000 euros o menos, puedes presentar un juicio verbal sin abogado ni procurador, y los juzgados tienen impresos normalizados para ello (arts. 23, 31 y 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Aun así, conviene informarse antes con un profesional.
Esto es información general, no asesoramiento legal: si el importe es alto o el caso es complejo, consulta con un abogado o con la oficina de vivienda.
Plantilla: escrito para reclamar la fianza
Envíalo cuando haya pasado un mes desde la entrega de llaves sin recibir la fianza ni una explicación. La base es el artículo 36 de la LAU, que hace que el saldo no devuelto genere el interés legal pasado ese mes (Ley de Arrendamientos Urbanos, BOE). Usa un medio que deje constancia del contenido y de la fecha, como el burofax con certificación de texto.
Asunto: Reclamación de la fianza de la vivienda de [dirección]
Estimado/a [nombre del propietario]:
El [fecha] te entregué las llaves de la vivienda de [dirección], arrendada por contrato del [fecha], tal como consta en [el documento de entrega firmado / el correo de esa fecha].
Ha pasado más de un mes desde la entrega y no he recibido la fianza de [importe] €. Conforme al artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el saldo no restituido devenga el interés legal desde que transcurre un mes desde la entrega de las llaves.
Te pido que me abones la fianza en la cuenta [IBAN] en un plazo de [10] días, o que me envíes por escrito el detalle de las cantidades que retienes con las facturas o presupuestos que las justifiquen.
Si no recibo respuesta, me reservo el derecho a reclamarla por las vías que correspondan.
Atentamente, [nombre y DNI del inquilino]
Plantilla orientativa: adáptala a tu contrato y a tu caso. No sustituye el asesoramiento legal de un profesional.
Un dato útil: la LAU permite a las comunidades autónomas exigir que el propietario deposite la fianza en un organismo público (disposición adicional tercera de la LAU). Si en tu comunidad es obligatorio, el organismo de vivienda correspondiente puede informarte de si se depositó y de cómo reclamar.
Ejemplo práctico: salida de un piso de 50 m² tras tres años (caso hipotético)
Fianza de una mensualidad. Al entrar, el inquilino hizo 60 fotos y las envió al propietario. Durante el contrato colgó cuadros con tacos en dos paredes y puso ganchos adhesivos en la cocina.
- Cuatro semanas antes: comunica la salida por escrito y repasa el inventario.
- Tres semanas antes: rellena y retoca los ocho agujeros y retira los adhesivos.
- Una semana antes: limpieza a fondo de cocina y baño; recoloca la lámpara original del salón.
- Día de salida: vídeo del piso, foto de contadores, documento de entrega de llaves firmado con lecturas y número de cuenta.
Resultado esperable: el propietario puede comprobar que el estado coincide con las fotos iniciales salvo el desgaste de tres años, y tiene poco margen para retener nada sin justificar.
Errores frecuentes
- No tener fotos de la entrada: sin ellas, cualquier desperfecto previo es difícil de discutir.
- Entregar las llaves sin documento: el plazo del mes se cuenta desde la entrega, y conviene poder demostrar la fecha.
- Dejar la limpieza para el último día.
- Pintar o tapar desperfectos de forma chapucera: un retoque de otro tono se nota más que el agujero.
- Olvidar recibos o la última renta: el propietario puede compensarlos con la fianza.
Checklist de salida
- He comunicado la salida por escrito con el preaviso del contrato.
- He comparado el piso con el inventario y las fotos de entrada.
- He reparado agujeros, adhesivos y pequeños desperfectos.
- He dejado la vivienda limpia, también por dentro de armarios y electrodomésticos.
- He anotado lecturas de contadores y pagado lo pendiente.
- Tengo fotos o vídeo del día de salida.
- Tengo un documento de entrega de llaves firmado y he dado mi número de cuenta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?
La ley no fija un plazo con fecha concreta, pero si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolver el saldo, ese saldo empieza a generar el interés legal del dinero.
¿Pueden quedarse la fianza por unos agujeros de cuadros?
Pueden descontar el coste razonable de repararlos si no los has arreglado y no se consideran desgaste normal. Rellenarlos y retocarlos antes de irte evita la discusión.
¿Puedo dejar de pagar el último mes a cambio de la fianza?
No es lo recomendable: la fianza sirve para cubrir posibles daños o deudas, y no pagar la renta puede considerarse un impago. Lo prudente es pagar y reclamar la fianza después.
¿Tengo que pintar el piso antes de irme?
Solo si lo exige el contrato, si cambiaste el color sin acuerdo o si hay daños en las paredes más allá del desgaste normal.
Siguiente paso
Busca hoy tu contrato y las fotos de entrada, y apunta en el calendario el preaviso y una semana para reparaciones y limpieza. Si todavía te queda tiempo en el piso, repasa qué puedes cambiar en un piso de alquiler para no generar desperfectos que luego tengas que reparar.
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Sobre el autor: Ganar Metros es un proyecto de David Sánchez Fernández. Las guías se preparan a partir de preguntas reales de quien vive en pisos pequeños o de alquiler, y los datos legales, técnicos y de precios se comprueban en fuentes que se citan en cada artículo. Más sobre Ganar Metros